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购房面积是如何计算的

浏览次数：58914次　更新时间：2016-07-17 16:52:15

北京晶图港建筑装饰有限公司提醒您：
住宅的面积对购房者而言非常重要，因为商品房的单价动辄成千上万，面积上的毫厘之差就会给购房者带来很大的经济损失。但是住宅面积问题又非常复杂，非专业的普通购房者往往很难搞清。在此，我们从有关概念和几点需要注意的问题两方面为您作一些介绍，希望能对您进一步了解这一问题有所帮助。

有关住宅面积的几个基本概念
　　1、房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。
　　2、套（单元）内建筑面积=套（单元）内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积其中，住宅使用面积是指住宅分户门内除掉墙、柱等结构部位所占面积之外的全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、厅、厨卫、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等；新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。各套（单元）之间的分割墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙及外墙均为共用墙，按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙以全部面积计。内墙装修厚度均计入套内墙体面积；凹阳台及封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。
　　3、整栋建筑物的公用建筑面积=整栋建筑物的面积-各套（单元）套内建筑面积之和-已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车库及人防工程等建筑面积将整栋楼的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，即是该楼的公用建筑面积分摊系数。用您的套内建筑面积乘以该系数，即是您应分摊的公用建筑面积。
　　4、销售面积即是购房者所购买的套（单元）内建筑面积与应分摊的公用面积之和，这是和购房者利益最息息相关的概念。
　　5、房屋的使用面积与销售面积之比为建筑的平面系数。
　　有关住宅面积应注意的几个问题1、高层住宅为何平面系数相对较低？
　　这主要是因为与多层住宅相比，高层住宅的公用建筑面积较大，如设备层、电梯井、水箱间以及出于消防考虑要求较大的楼梯回旋空间等等。一般来说，高层住宅的平面系数多在70%左右，而多层住宅则在80%左右。
　　2、擅自租售公用空间是否构成欺诈购房者？
　　现在有些发展商或物业管理公司将已由购房者分摊的公用空间（如地下室、人防工程、车库等）擅自租售，又不返还购房者以前分摊的款项，实际上是一种欺诈行为。
　　3、商住综合楼与纯住宅楼哪个更合算？
　　相对而言，由于商住综合楼要准备商用、宅用两套公用空间，虽然各自分摊，但不可能不对住户产生影响。举个最简单的例子，假设一、二层是商场，住宅电梯第一站停在三层，但电梯井的分摊却得从一层算起，因为住宅入口毕竟在一层。这样一来，住户分摊的公用建筑面积无形中就增加了。

　4、发展商为什么热衷于封阳台？

　　细心的购房者会发现现在的楼房大多预先把阳台封上，之所以会这样是因为封闭式阳台以全面积计入销售面积。发展商为了在有限的占地面积上多出建筑面积，自然乐意把阳台封上。
　5、跃层和复式住宅如何计算面积？
　　一般跃层住宅自然以两层面积计，但利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，否则不得计入使用面积。至于现在比较流行的复式住宅的挑空部分不计入面积，但同时这种住宅的单价本身就比普通住宅高。

　　综上所述，住宅面积是一个很复杂的问题，而且购房者自己几乎不可能检测面积的精确大小，因为购房者很难了解整栋楼的公用建筑面积。即便知道自己应分摊的公用建筑面积，由于发展商提供的设计平面图中的房间面积是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，而购房者只能计算墙基之间的净面积，这样必然会有出入。因此实测住宅面积一定要请专业机构进行。日前新出台的规定将面积允许误差由3%减小为0.5%，由此可见，有关部门已经日益重视住宅的面积问题了。

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